研究指标维度：

亿翰智库·嘉和家业对200家物业企业进行评测，通过品牌传播、品牌动态、品牌管理及资本品牌四大维度指标，按照权益比重进行模型测算，得出物业企业月度品牌指数研究成果。

品牌传播：包括但不限于企业在百度新闻、搜狗新闻等多家平台媒体传播声量，辅以企业动作等其他重要因素加以衡量；

品牌动态：基于企业当前品牌影响力，结合当月品牌建设活动进行量化监测；

品牌管理·微信运营：对物企所运营微信公众平台进行统计评分，包括但不限于更新频次、阅读量等测算指标；

品牌管理·官网运营：对企业官网运营维护情况进行监测，包括但不限于新闻更新情况、UV、PV等；

资本品牌：基于企业资本品牌动态、资本市场投资者反映等多因素进行评定。

月度成果解读

2021年11月，中国物业企业品牌曝光度维持在高位，品牌曝光内容集中在以下四个方面：

1. 三家企业通过聆讯，万物云拟分拆上市

11月，京城佳业完成认购，于10日正式挂牌上市；东原仁知服务、明宇商服、中梁百悦智佳向港交所二次交表；中南服务、祥生活服务以及德商产投服务三家企业通过上市聆讯。

此外，万科A于本月发布关于拟分拆子公司万物云空间科技服务股份有限公司到港交所上市的公告，宣布万物云将以正常IPO方式登陆联交所。

2. 多家头部企业配售融资，保利物业首推股权激励

11月，多家头部物企进行配售融资，碧桂园服务配售1.5亿股融资约80亿港元、融创服务投资以每股14.75港元的价格配售1.58亿股融创服务股份、雅居乐集团抵押雅生活服务8799万股股份发债24亿港元。

保利物业首次披露股权激励计划，授予的限制性股票总量累计不超过股本总额的10%。首次授予方案限制性股票总量约553.32万股，约占已发行股本总额的1%。

3. 收并购热度不减，地产债务风波持续发酵

11月，物企收并购持续活跃，如融创服务6.93亿元人民币收购第一服务控股32.22%股权、18亿元人民币收购融乐时代（海南）商业管理100%股权；中奥到家以3400万元收购广东华瑞环境49%股权。

众多收并购交易中，有部分上市物企是由于受到关联方债务风波影响，选择出售资产以回笼资金。此外，部分企业为更好专注核心业务而进行资产剥离，如卓越商企服务出售卓投小额贷款等。

4. 全力抗击强降雪，全员防疫筑牢安全防线

冬季来临，多地迎来强降温寒潮天气，东北、内蒙古等地遭遇强降雪，严重影响居民正常生活秩序。各地物企积极组建应急队伍，及时进行除雪、除冰工作，全力保障道路畅通和业主出行安全。

多地出现疫情反弹，各物业企业积极响应疫情防控安排部署，时刻关注疫情动态，持续做好防疫工作，为守护业主生命健康安全筑牢防线。

碧桂园服务：位居2021年11月物业企业月度品牌指数前列。

11月，碧桂园服务再次配售融资以及增持动作获得市场高度关注：11月18日，碧桂园服务停牌后宣布将配售1.5亿股股份；11月29日，碧桂园服务宣布李长江夫妇计划增持股份。资本市场的出色表现，以及市场给予的高度认可，使其稳居11月物业企业月度品牌指数前列。

恒大物业：位居2021年11月物业企业月度品牌指数前列。

市场对于恒大物业的去向猜测为恒大物业带来持续的高曝光。11月16日，媒体报道许家印变卖资产“输血”恒大，再次引发市场讨论。媒体和资本的高度关注，使恒大物业稳居11月物业企业月度品牌指数前列；同时可以预见的是，恒大物业仍将是未来一段时间内被热议的话题。

融创服务：跃升为2021年11月物业企业月度品牌指数前列。

11月初，融创服务先后收购第一服务控股和融乐时代，引发媒体和市场的高度关注。中旬，融创中国配售1.58亿股融创服务股份；融创服务则于市场回购超70万股，以提振市场信心。资本市场的频繁动作，使其11月企业月度品牌指数跃升至前列。

本月热点

一

三家企业通过聆讯

万物云拟分拆上市

11月10日，沉寂将近四个月的物企上市锣再次被敲响，京城佳业正式登陆资本市场。作为北京市首家市属上市物业企业，京城佳业近90%在管面积位于京津冀地区，其中包括国家体育场、国资委控制的企业集团等多个优质项目，此外还管理北京超30%的胡同，具有极强的地域特色。

由于物业板块整体处于理性回归阶段，加之京城佳业尚存在区域集中、依赖程度高、成长性较落后、盈利能力较差等问题， 企业遭遇上市首日破发的情况；但在当前错综复杂的市场环境下，国资背景极大程度提高了京城佳业的抗风险能力，在上市后的第三天股价持续回升，上市至11月30日收盘，股价总涨幅为0.24%。

11月，中南服务、祥生活服务、德商产投服务三家企业通过上市聆讯。中南服务曾于9月30日二次交表，而祥生活服务和德商产投服务则是“压线”过会，该三家企业预计将于12月正式挂牌上市。此外，亦有22家物企等待上市，其中东原仁知服务、明宇商服、中梁百悦智佳于本月向港交所二次交表，而有3家企业的招股书已处于失效状态。

截至目前，待上市企业的等待期已延长至177天，相较于2020年平均用时已延长近40天。这种现象与当前港股整体行情以及物业板块的“冷静期”不无关系；不过按照往年的惯例，四季度是港交所上市高峰期，因此预期将有一批物企在12月陆续通过聆讯。

此外，唯二还未上市的头部物企也在本月传出上市消息：

11月6日，万科A发布关于拟分拆子公司万物云空间科技服务股份有限公司到港交所上市的公告；11月27日，万科A举行临时股东大会高票通过该项议案。

2021年，龙湖智慧服务加大收并购力度，上市猜测时有传出。11月，有消息称龙湖智慧服务内部已经启动分拆动作，目前正与多家投行商讨上市事宜，预计2022年物业行业龙头可正式聚首资本市场。

万物云和龙湖智慧服务在此时“逆势而上”，于企业而言，可以有效增强其资本实力，拓宽融资渠道，提升竞争优势；于行业而言，将为低迷的行业注入强心剂，但同时也将加剧头部企业虹吸效应，进一步压缩成长型企业未来在资本市场上的发展空间。

二

多家头部企业配售融资

保利物业首推股权激励

11月，多家头部企业进行配售融资，但融资目的各有不同。部分企业将把所得资金用于收并购，以提升企业自身实力，如碧桂园服务：

碧桂园服务以每股53.35港元的价格配售1.5亿股，所得款项净额约为80.02亿港元。碧桂园服务在公告中表明，当前物业管理行业正处于黄金发展期，服务边界不断重塑，此次配售所得资金将用作未来潜在收并购项目投资，以及商写服务、商管服务、城市服务与生活服务类新业务的拓展。

部分企业则是为关联方提供流动性而进行配售，如融创服务、雅生活服务：

融创中国全资附属公司融创服务投资与配售代理订立配售协议，配售代理将以每股14.75港元的价格配售1.58亿股融创服务股份，所得款总额约23.31亿港元。此次筹得的资金，将与融创中国配售所得的资金一起用于融创中国偿还贷款和企业运营。

雅居乐集团全资附属公司远航金门发行本金总额约24.18亿港元的可转换债券，债券持有人可以每股27.48港元的价格交换约8799万股雅生活股份。此次发售债券所得款项净额将用作雅居乐集团一年内到期的现有中长期离岸债务再融资。

资本市场的另一大事件则是保利物业首次披露股权激励计划。公告显示，此次计划将授予不超过公司股本总额10%的限制性股票，有效期为10年；首次授予方案拟授予553.32万股股份，激励对象为包含董事、高管、管理及技术骨干等的197人。

保利物业在公告中表示，此次股权激励计划旨在完善公司治理结构，建立利益共享、风险共担机制，有效吸引、保留和激励核心员工，牢固企业人才基础。发布公告次日，保利物业股价高开10.6%，收盘实现近20%涨幅。

三

收并购热度不减

地产债务风波持续发酵

11月，物业收并购市场持续活跃，共发生8起收并购交易，披露的总金额将近30亿元。其中最受关注的莫过于融创服务收购第一服务控股，11月1日，融创服务与第一服务控股发布联合公告，融创服务将以6.93亿元收购第一服务控股约32.22%股权，收购溢价高达91.2%。

此次收购，对于第一服务控股的母公司当代置业而言，将缓解其由于美元债到期及房地产政策收紧带来的流动性压力。

对于融创服务而言，收购第一服务控股将提升一二线城市项目密度，同时可吸纳相关完善配套设施、技术与服务经验；通过整合绿色能源科技，将快速提升企业在绿色人居服务领域的竞争力。

此外，融创服务还以18亿元收购融创中国商管板块——融乐时代100%股权。融乐时代将为融创服务带来成熟的商业运营管理团队，有效助力企业商业项目的市场拓展。

近期，奥园健康也传出出售资产的消息。11月4日，中国奥园与奥园健康发布联合公告，表示奥园健康正与若干独立第三方就出售物业管理板块进行初步讨论。此次奥园健康出售资产的目的与第一服务控股类似，均是为缓解关联地产由于美元债到期面临的流动性不足。

除此之外，还有一些企业为专注于核心业务而进行了资产剥离。卓越商企服务以3.05亿元出售卓投小额贷款有限责任公司的全部股权。此次出售是由于卓越商企服务意识到金融服务与物业管理服务之间并无预期的显著协同效应，出售该资产将有利于企业专注于核心物管业务。

此前曾有大批企业将各类“跨界”服务纳入物业增值服务范畴，但实际情况是各业务之间并未产生良好的协同效应，甚至拖累核心业务的开展。可以预见的是，未来可能有多家企业对这些业务进行剥离，以回归初心，更好服务于客户。

四

全力抗击强降雪

全员防疫筑牢安全防线

11月，多地迎来强降温寒潮天气，东北、内蒙古等地遭遇强降雪，严重影响居民正常生活秩序。各地物企积极组建应急队伍，及时进行除雪、除冰工作，全力保障道路畅通和业主出行安全：

中海物业在接到大雪预警后，立即在楼栋大堂铺设防滑垫；大雪后，员工连夜清扫主干道上的积雪。

第一服务控股物业人及时在园区撒融雪剂，避免路面积水；夜间巡逻时将业主车辆的雨刮器竖起，避免损坏雨刮器耽误业主出行。

宝石花物业全员到岗，连续24小时在辖区内的主干道、单元门口破冰除雪，确保业主安全出行。

此外，本月多地出现疫情反弹，且变异株具有传播速度快、体内复制快、转阴时间长等特点，对疫情防控提出更大挑战。物业作为离居民生活最近的服务企业，及时响应，科学有序进行防控，筑牢业主生命与财产的安全防线：

远洋服务北京区域各项目迅速调整防疫工作等级，实行全面消杀、全面管控、全面预警、全面自查。

新希望服务主动配合政府、街道防疫安排，设立多个核酸检测点协助4万余人次的核酸检测，并为每户业主送达防疫包。

恒大物业加强对公共区域及设施的消毒力度，严格执行小区出入防控工作，并主动为业主运送生活保障物资，全力参与抗疫工作。

11月，物业企业微信运营推广内容主要集中在以下三方面：

1. 强化疫情防控意识，宣传物业人抗疫事迹；

2. 在消防日、感恩节等节日开展多元化社区活动，拉近与业主的距离；

3. 通过战略合作、招投标积极拓展新业态、新业务，全面提升服务能力。

微信运营亮点点评

恒大物业：11月，恒大物业微信主文平均阅读量3万，位居监测企业首位。其中，“10月新拓展 | 产业园、地铁、学校多业态涉猎，恒大物业市拓步履不停”一文获得3.8万点击量，展现出恒大物业坚持规模发展战略，凭借协同发展、优势互补、互利共赢的拓展经验，市拓步伐稳健向前。此外，“‘夯实基础管理，提升服务品质’，恒大物业在行动”一文获得3.6万的高点击量，展现出恒大物业不断追求提升社区服务品质，全力为业主提高更美好生活的决心。

万物云：11月，万物云微信主文平均阅读量超2万，居监测样本第二位。其中，“写于万物云更名一周年”一文获得5.1万的高点击量。该文由万物云CEO朱保全撰写，全文就万物云的事业为何是“遵从客户需求而生的事业”进行了描述，更就万物云承担起“伴随时代而生的责任”发出倡议，并基于上述思考宣布启动公司ESG——“万物云共同发展计划”。

11月，物业企业媒体曝光主要集中在以下四个方面：

1. 物企收并购热情持续，多家企业实行配售融资；

2. 企业战略合作动作频繁，积极布局新赛道；

3. 港交所聆讯通过率有所回暖，行业龙头传上市消息；

4. 物企人事变动频率有所上升。

媒体曝光亮点点评

融创服务：11月，融创服务在资本市场上动作频繁，引发市场诸多讨论。

收购方面，融创服务收购第一服务控股32.22%股权及融乐时代100%权益，前者助力企业规模大幅增加，且根据收购守则规则，可能在未来对第一服务控股进行全面要约；后者则有助于企业的物业与商业管理业务的协同发展，为业主和商业会员提供更全面、便捷、高质量的服务体验。此外，融创中国于本月配售融创服务股份以及融创服务的多次回购动作，均受到了媒体的大量关注。

碧桂园服务：11月18日，碧桂园服务宣布配售融资80.02亿港元用于未来的收并购和业务拓展，有助于未来企业强化自身竞争力，稳固龙头地位。受配售影响，碧桂园服务股价有所下跌，但富瑞、大和先后发布关于碧桂园服务的正面评价，并表示配股导致的股价下降为投资者提供买入良机。月末，碧桂园服务宣布李长江夫妇增持计划，以此向市场传达对企业的信心，媒体声量显著提升，使其稳居媒体曝光榜单前列。

11月，中国物业企业品牌指数实现跃升的企业主要受以下两个方面影响：

1. 港交所物企上市回暖，11月共3家物企通过聆讯，另有3家企业二次交表；

2. 物业企业收并购、战略合作动作频繁。

指数跃升亮点点评

第一服务控股：11月，第一服务控股在融创服务的收购敲定之后，其股票随之恢复交易，复盘当日收盘迎来57%的涨幅，获得高度市场关注度；同时关于第一服务控股收购事件的持续曝光、瑞银增持及下属公司的股权转让等多方因素影响下，使企业稳居跃升子榜前列。

德商产投服务：作为近期通过聆讯之后最快招股的物业企业，聆讯到招股仅相差3天，使企业在11月份的品牌曝光量激增。此外，德商产投服务作为深耕于中高端住宅、商业物业服务及商业运营服务的川系物企，也是近期排队上市企业中规模及营收增长潜力最大的企业之一，当月获得的媒体声量较10月大幅提升。

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