文 | 研究员 史晓敏

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目前，各大城市商办市场正从疫情影响中恢复，办公需求大幅提升；此外，新的空间布局也带来了新增需求。随之而来的是办公物业需求的增长，据克而瑞物管数据，办公物业整体规模高达千亿级。

但另一方面，我们也看到，目前上市物企在办公物业市场的占有率却并不高。面对这样一片蓝海，国内物业公司、合资物业公司、外资物业公司、外资设施设备管理公司等多方已展开角逐，但这块“蛋糕”并不是谁都有吃下去的能力。

办公物业管理市场规模超千亿

但上市物企市场占有率并不高

2025年，办公物业营收规模可达1419亿元

2020年，整体办公物业存量面积为15.7亿平方米。根据回归分析法测算，到2025年，整个行业的管理面积将达到16.7亿平方米，行业营收规模可达1419亿元。

上市物企积极布局，但市占率并不高

据克而瑞物管数据，约96%上市物企布局办公物业，但是，多数企业尚未将办公物业作为单独的业务组成部分列示管理规模和收入规模之中。上市物企中，头部办公物业管理企业的办公管理面积和收入，较之整个行业来讲，占比还非常小。以统计数据中最高的招商积余来看，其规模占行业的1.4%，收入仅占整个行业的0.9%。

办公物业经营效益优势明显

但对物企能力要求也更高

办公物业经营效益优势明显

从上市物企经营坪效来看，卓越商企服务与兴业物联分别位列第一、第二位，其在管面积中办公物业占比分别达到约45%、90%（招股说明书数据）。同样管理一定规模办公的华润万象生活、越秀服务等也拥有较高的坪效。

对比利润率来看，卓越商企服务和华润万象生活作为典型的办公物业管理企业，二者的办公物业管理毛利率均明显高于住宅物业管理的毛利率。

商业办公楼、政府大楼、企业大楼物业管理要求较高

目前，市场上的办公楼按业主主要可以分为商业办公楼、政府大楼、工商企业大楼三类。

五大行、头部物企占据高端办公市场较大比重

在商业办公楼中，高端写字楼的物业管理市场份额被戴德梁行、第一太平戴维斯等国外五大行占据。近年来，为抢占商业办公楼市场，卓越商企、华润万象生活、中海物业等企业也在不断加快步伐，多家企业已发布独立的商务品牌。此外，也有企业选择与五大行开展合作，比如万科与戴德梁行合资的万物梁行、多家物企拟参与竞购仲量联行，等等。

高层、超高层办公物业技术门槛较高

对于新进入企业，若走市场化的招投标路径进军高层、超高层项目，将面临一定的参与门槛。在高层、超高层建筑中，电梯运行、消防、供电的安全性和稳定性都存在一定的管理难点：例如，超高层多采用多梯系统，需采用技术手段判断电梯呼叫、位置、方向、开闭等状态，以保障运送能力；超高层办公楼高度多超过百米，而消防梯的最大高度仅约40米左右，这对超高层办公楼的消防安全与及时疏散能力提出了更高要求；由于超高层面积大、楼层多，远距离供电也是一个需要解读的问题。合理解决和控制这些问题和难点对物业管理公司提出了更高的要求。

此外，新闻中也不乏超高层大楼出现断电、跑水、大火等事故报道。因此，除了重视日常管理防止事故发生以外，更要做好一旦出现事故如何快速抢救的预案，这是物业工作的重中之重。就此而言，物业管理人员能否掌握全局、了解系统的一切细枝末节显得至关重要。

政府大楼看重过往经验，并注重考核

政府办公大楼的物业管理招投标正逐步提升市场化，物企的参与度也在不断提高。政府大楼在招投标标准中会对企业的过往经验、人员派驻、整体服务方案等均有较高要求，并且该类合同多为“一年一签”，在上一年度合同到期后，采购人会对中标人的工作进行考核，考核通过的双方才会续签下一年度合同；这对物业管理方的要求也较为严格。

企业大楼衍生外包服务需求

企业大楼的物业管理，除了常规的“四保一服”之外，还对物企是否能够承接企业非核心业务的外包服务提出了要求，譬如环境服务、空间管理、分包商管理等FM（Facility Management，即设施管理）服务，以及数字化、智能化等服务。

FM、AM将成未来

办公物业的重要发展趋势

办公物业逐渐重视对“人”的服务，FM成重要趋势

从客户端来看，办公物业服务企业面向的主要是租户，企业的核心竞争力在于满足客户需求的能力。这就要求物业服务企业应深入研究客户现实和潜在需求，提供相匹配的服务产品或方案。

此类的企业案例主要有：国际知名的爱玛客，其主要面向医院、学校、办公楼等各类机构和企业提供设施管理、配餐、制服等外包服务；特发服务，其面向科技园区提供设备设施管理、安全消防管理、环境服务、空间管理、分包商管理等服务，随着现有客户需求的不断升级，其也在积极开拓无人驾驶测试、数据中心运维等新兴服务领域。

由此来看，办公物业管理转向FM（Facility Management，即设施管理）将成为行业重要的发展趋势。国内物企转向FM领域，也能够更好地与国际接轨，提升行业整体竞争力。

存量时代，办公物业需重视资产保值增值

从资产端来看，我国办公楼正步入存量时代，写字楼空置率是亟待解决的问题。办公楼业主希望实现持有资产的保值和增值，这就需要物业服务企业具备较强的保值增值能力。因此，存量时代，物业服务将有望承载更多的运营价值。

现阶段，大部分办公物业服务企业提供的内容仍以基础物业服务为主。资产管理的服务范畴和意义要远大于物业管理，因此，物企的经营范围从基础物业管理走向物业资产管理（AM, Asset Management）一体化也将成为市场驱动下的新趋势。

小结

随着经济的发展，城市化发展对于写字楼物业管理的要求越来越高，这推动了传统管理模式向更专业、更智能、更多元的服务方向转变。物业企业只有抓住机遇，提升自身技术、人力资源、管理组织等一系列能力，才能在不断变化的环境中获得持续发展。

- The end -